FAQ Grundsteuerreform

Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks – hierzu zählen auch Eigentumswohnungen – oder eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs waren, müssen Sie eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 (Feststellungserklärung) abgeben.
Hinweis: In Erbbaurechtsfällen muss nur die Erbbauberechtigte bzw. der Erbbauberechtigte eine Feststellungserklärung abgeben.

Die Feststellungserklärung können Sie ab 1. Juli 2022 über das Online-Portal „MeinELSTER“ (www.elster.de) elektronisch abgeben. Hierfür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto haben, welches Sie z. B. für Ihre Einkommensteuererklärung nutzen, können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden.

Sofern Sie noch kein entsprechendes Benutzerkonto besitzen, können Sie dieses bereits jetzt unter www.elster.de erstellen.
Nur in Einzelfällen (sog. Härtefälle) ist die Abgabe in Papierform möglich. Auch die Papiervordrucke sind erst ab 1. Juli 2022 als ausfüllbare PDF-Datei (www.fin-rlp.de/vordrucke) oder über Ihr Finanzamt verfügbar.

Das zuständige Finanzamt richtet sich grundsätzlich nach der Lage Ihres Grundbesitzes und nicht nach Ihrem eventuell abweichenden Wohnsitz.

Die Einreichung von Belegen ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Sollte das Finanzamt weitere Unterlagen benötigen, so werden Sie gesondert darum gebeten.

Die Unterstützung ist grundsätzlich nur bestimmten Personengruppen erlaubt. Zur unbeschränkten Hilfe in Steuersachen sind beispielsweise Steuerberater befugt.

Aber auch Familienangehörige dürfen sich gegenseitig unterstützen, also Kinder beispielsweise ihre Eltern.
Familienangehörige dürfen z.B. ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Feststellungserklärung auch für ihre nahen Angehörigen zu übermitteln. Hierunter fallen aber ausdrücklich nicht gute Bekannte, enge Freunde oder ähnliche Personen.

Grundstücks- und Hausverwaltungen sind ebenfalls befugt, zu den von ihnen verwalteten Objekten Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts zu erstellen und abzugeben.

Es werden Geobasis- (Liegenschafts-) und Gebäudedaten für die Feststellungserklärung benötigt: Im Regelfall erhalten Sie Geobasisdaten in Rheinland-Pfalz mit einem Informationsschreiben der Finanzverwaltung. Diesem Schreiben ist eine Ausfüllhilfe (sog. Datenstammblatt) beigefügt.
Das Datenstammblatt enthält Angaben zum Stichtag 1. Januar 2022, wie z. B.:
- Aktenzeichen,
- Flurstückskennzeichen,
- Lagebezeichnung,
- amtliche Fläche,
- Bodenrichtwert.

Folgende Daten müssen Sie unter anderem selbst ermitteln:
- Wohn-/Nutzfläche,
- Anzahl der Wohnungen,
- Anzahl der Garagen/Tiefgaragenstellplätze,
- Baujahr.

Der Versand dieser Informationsschreiben ist in der Zeit von Mai bis Juli 2022 vorgesehen.
Ausgenommen von diesem Zeitfenster sind aktive land- und forstwirtschaftliche Betriebe, inklusive verpachtete Ländereien (Stückländereien). Hier werden gesonderte Informationsschreiben im August 2022 versendet.

Wohnflächen sind Flächen, die Wohnbedürfnissen dienen (z. B. Wohn-/Ess- und Schlafzimmer, Küche).
Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Terrassen- und Balkonflächen werden in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt. Sind Terrassen- und Balkonflächen von besonderer Qualität (z. B. wenn diese überdacht/seitlich wettergeschützt sind) können es bis zu 50 Prozent sein.
Bei Zimmern mit Dachschrägen ist folgende Grundregel zu beachten:
Die Fläche unter einer Dachschräge wird bis 100 cm Höhe gar nicht berechnet. Ab einer Höhe von 100 cm bis 199 cm ist die Fläche nur mit 50 Prozent zu berechnen. Ab 200 cm Höhe unter der Dachschräge ist die Fläche vollständig als Wohnfläche zu berechnen.

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.

Die folgenden Flächen sind nicht in die Ermittlung der Wohnfläche einzubeziehen:

1. Zubehörräume
- Kellerräume und Dachböden, die nicht als Wohnraum dienen;
- Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung;
- Waschküchen;
- Trockenräume;
- Heizungsräume;
- Garagen;
- Gartenhaus und Schuppen (Nebengebäude), wenn sie zu privaten Zwecken (z. B. als Abstellräume) genutzt werden.

2. Geschäftsräume
Grundlage ist die Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl I 2003, Seite 2346). Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden, kann auch diese Berechnung zugrunde gelegt werden.
Die Wohnfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Miet- oder Kaufvertrag.Was ist die Nutzfläche von Gebäuden?
Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Büroräume, Werkstatt o. ä.) öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.

Die Nutzfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Miet- oder Kaufvertrag.
Sie ermittelt sich in der Regel nach DIN 277 (einheitliche Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken) in der jeweils geltenden Fassung.

Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Büroräume, Werkstatt o. ä.) öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.

Die Nutzfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Miet- oder Kaufvertrag.
Sie ermittelt sich in der Regel nach DIN 277 (einheitliche Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken) in der jeweils geltenden Fassung.

Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie einzelne (z.B. verpachtete) land- und forstwirtschaftliche Flächen.
Diese unterliegen der Grundsteuer A.
Im Gegensatz dazu gehören die Wohnteile, die bislang zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörten, im Zuge der Grundsteuerreform zum sog. Grundvermögen und unterliegen somit der Grundsteuer B.

Das Aktenzeichen Ihrer wirtschaftlichen Einheiten (umgangssprachlich „Grundstücke“) erhalten Sie mit dem Informationsschreiben, das Ihnen im Regelfall ab Mai bis Juli 2022 (für unbebaute und bebaute Grundstücke) und im August 2022 für land- und forstwirtschaftliche Betriebe zugeschickt wird.

Nein. Die Einheitswertbescheide benötigen Sie für die Erstellung der Feststellungserklärung nicht. Grund: Die Einheitswerte basieren auf den Wertverhältnissen zum Stichtag 1. Januar 1964 und stellen heute keine zeitgemäße Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer dar. Außerdem sind mit der Feststellungserklärung die tatsächlichen Grundbesitzverhältnisse zum 1. Januar 2022 mitzuteilen.

Ab Mai 2022 erhalten Sie als Eigentümerin bzw. Eigentümer von unbebauten oder bebauten Grundstücken im Regelfall ein grundstücksbezogenes Informationsschreiben von der Finanzverwaltung Rheinland-Pfalz mit Geobasisdaten, die für die Erstellung der Feststellungserklärung hilfreich sind (z.B. amtliche Fläche, Bodenrichtwert).
Sollten die in diesem Schreiben enthaltenen Angaben nicht zutreffen, so wenden Sie sich bitte zunächst an das für Ihre Liegenschaft zuständige Finanzamt (Lagefinanzamt).

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfolgt nach den steuerlichen Verhältnissen zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt. Das ist aktuell der 1. Januar 2022.

Zum Hauptfeststellungszeitpunkt stellt das Finanzamt für Ihr Grundstück bzw. Ihren Betrieb der Land- und Forstwirtschaft einen Grundsteuerwert fest. Dabei werden die Wertverhältnisse und die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde gelegt, die am 1. Januar 2022 bei Ihrer wirtschaftlichen Einheit (Grundstück, Betrieb der Land- und Forstwirtschaft) vorliegen.
Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgen wird.

Bisher basiert die Festsetzung der Grundsteuer auf Steuermessbeträgen, die ausgehend von den sogenannten Einheitswerten ermittelt werden. Diese Werte knüpfen an die Verhältnisse des Jahres 1964 (betrifft die „alten“ Bundesländer) bzw. 1935 (betrifft die „neuen“ Bundesländer) an. Diese Einheitswerte sind hinter der tatsächlichen Wertentwicklung bei Grundstücken in erheblichem Maße zurückgeblieben. Dies führt zu Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung in den „alten“ Bundesländern seit 2002 für verfassungswidrig erklärt. Als Folge daraus wurde am 2. Dezember 2019 das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes (Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019, BGBl I 2019, Seite 1794) verkündet und die Bewertung von Grundbesitz für Grundsteuerzwecke neu geregelt.

Die Grundsteuer wird wie bisher auch in drei Schritten festgesetzt:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

1. Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt
Auf Grundlage der von den Erklärungspflichtigen übermittelten Daten berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und gibt an die Eigentümerin oder den Eigentümer des Grundbesitzes einen Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts aus. Zum 1. Januar 2022 festgestellte Grundsteuerwerte werden erstmals der Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge zum 1. Januar 2025 zugrunde gelegt.

2. Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt
Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Daraus resultiert der Grundsteuermessbetrag, der ebenfalls durch das Finanzamt mittels Grundsteuermessbescheid bekanntgegeben wird. Der Grundsteuermessbetrag wird erstmalig zum Hauptveranlagungszeitpunkt 1. Januar 2025 festgesetzt.

3. Grundsteuerbescheid von der Stadt oder Gemeinde
Der Grundsteuermessbetrag wird abschließend mit dem einschlägigen Hebesatz der Stadt oder Gemeinde multipliziert, um die Grundsteuer festzusetzen. Nach Aufforderung durch die Städte und Gemeinden ist die neu berechnete Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen.

Die erzielten Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu.

Grundsteuerzahlungen nach neuem Recht sind ab dem 1. Januar 2025 zu leisten.
Kann ich die Höhe meiner Grundsteuer schon jetzt berechnen?
Die Höhe der neuen Grundsteuer kann derzeit noch nicht berechnet werden, da hierfür die Hebesätze in Ihrer Stadt oder Gemeinde bekannt sein müssen, die ab dem Jahr 2025 gelten. Diese Hebesätze werden im Laufe des Jahres 2024 durch die Städte und Gemeinden festgelegt.